부동산 계약을 앞두고 있다면 꼭 확인해야 하는 서류가 바로 등기부등본입니다. 특히 전세사기처럼 큰 피해로 이어질 수 있는 상황을 예방하려면 계약 전 등기부등본을 반드시 확인해야 합니다. 오늘은 등기부등본을 인터넷으로 간편하게 열람·발급하는 방법부터 계약 전에 반드시 체크해야 할 사항까지 정리해 보겠습니다.
내용 한눈에 보기
등기부등본이란?
등기부등본(등기사항전부증명서)은 부동산에 대한 권리 관계가 기록된 문서입니다. 부동산의 기본정보부터 실제 소유자가 누구인지, 대출이 얼마나 설정되어 있는지에 대한 정보를 확인할 수 있습니다.
그래서 부동산 계약을 진행할 때 반드시 확인해야 하는 서류 중 하나입니다.
등기부등본 발급 방법
등기부등본은 아래 3가지 방법을 통해 열람·발급할 수 있습니다.
- 인터넷 발급
- 법원 등기소 방문
- 무인발급기 이용
아래에서 각 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.
인터넷 발급 방법
1. 인터넷 등기소 홈페이지(https://www.iros.go.kr/) 접속
2. 등기부등본 열람·발급 페이지로 이동
화면에서 [부동산 열람·발급] 아이콘을 선택합니다.
3. 부동산 정보 입력
조회하려는 부동산의 정보(주소, 부동산구분, 등기기록상태)를 입력한 후, [검색] 버튼을 누릅니다. 화면 하단에 검색 결과가 나오면 해당 부동산을 선택하고 다음 단계를 진행합니다.
‘부동산구분’과 ‘등기기록상태’ 항목이 생소하실 수 있는데 아래 내용을 참고해 선택하시면 됩니다.
[부동산 구분]
- 집합건물: 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등 (각 호수별 주인이 다른 경우)
- 건물: 다가구 주택 등 (건물 전체 주인이 1명인 경우)
- 토지: 대지, 임야, 도로 등
[등기기록상태]
- 현행: 현재 상태 조회
- 폐쇄: 과거 상태 조회
- 현행+폐쇄: 현재와 과거 상태 모두 조회
4. 용도 및 추가사항, 등기기록 유형 선택
용도는 목적에 맞게 ‘열람’ 또는 ‘발급(출력)’을 선택하시면 됩니다. 열람용은 법적 효력이 없기 때문에 관공서 등에 제출하는 용도라면 ‘발급’을 선택해 주세요.
추가사항과 등기기록 유형은 특별한 경우가 아니라면 기본값 그대로 진행하시면 됩니다.
5. 주민등록번호 공개여부 선택
주민번호 공개여부를 선택합니다. 마찬가지로 필요한 경우가 아니라면 기본값인 ‘미공개’를 선택하시면 됩니다.
6. 결제
열람은 700원, 발급은 1,000원의 수수료가 발생합니다. 결제를 완료하면 등기부등본을 열람·발급할 수 있습니다.
법원 등기소 발급
직접 법원 등기소에 방문하여 발급하는 방법입니다.
가까운 등기소 위치는 아래 ‘등기소 찾기 서비스’에서 확인할 수 있으며, 1통당 1,200원의 수수료가 발생합니다.
👉등기소 위치 확인하기
무인발급기 발급
시청이나 구청 등에 설치된 무인발급기를 통해 간편하게 발급받을 수도 있습니다.
‘무인발급기 찾기 서비스’를 이용하면 근처 위치를 쉽게 확인할 수 있으며, 수수료는 1통당 1,000원입니다.
👉무인발급기 위치 확인하기
등기부등본 보는 법
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다.
등기부등본을 볼 때 반드시 확인해야 할 사항을 각 항목별로 정리해 보겠습니다.
표제부
부동산의 주소, 면적, 구조 등 기본적인 정보가 기록되어 있습니다.
계약 전, 계약서에 기재된 주소와 표제부상 주소가 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.
또한 용도가 ‘근린생활시설’로 되어 있는 경우, 주거용이 아닌 상가나 사무실 용도로 지어진 건물이기 때문에 전세보증보험 가입이 제한될 수 있습니다.
갑구
갑구에는 소유권에 대한 정보가 기록되어 있습니다. 현재 소유자가 누구인지, 그리고 압류나 경매 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인할 수 있습니다.
계약 전, 계약서에 기재된 집주인의 인적사항(이름, 주민등록번호)과 갑구에 기록된 소유자 정보가 일치하는지 확인해야 합니다.
또한 다음 사항이 표기되어 있다면 주의가 필요합니다.
- 압류, 가압류: 집주인의 세금 체납이나 채무 문제로 인해 부동산에 법적 제한이 걸린 상태입니다. 추후 경매 등으로 이어질 수 있어 주의가 필요합니다.
- 신탁: 부동산에 대한 권리가 신탁회사에 있다는 의미입니다. 계약 시 반드시 신탁회사의 동의가 있어야 하며, 동의 없이 진행할 경우 계약이 무효처리될 수 있습니다.
- 가등기: 다른 사람이 나중에 소유권을 가져갈 수 있도록 미리 권리를 걸어둔 상태로, 향후 소유자가 바뀔 수 있습니다.
- 임차권등기명령: 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 권리를 등기했다는 의미입니다. 이런 이력이 있다면 주의가 필요합니다.
- 경매개시결정: 해당 부동산에 대한 경매가 진행된다는 의미입니다. 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있으니 주의해야 합니다.
을구
을구에는 소유권 외의 권리 정보가 기록되어 있으며, 근저당권과 같은 채무(빚) 관련 정보를 확인할 수 있습니다.
근저당권이 설정되어 있다는 것은, 해당 부동산을 담보로 돈을 빌렸다는 의미입니다.
근저당권이 있다고 해서 무조건 위험한 것은 아니며, 중요한 것은 대출 규모입니다.
집주인이 빌린 대출금 + 모든 세입자의 보증금을 합한 금액이 집 시세의 70% 미만이라면 비교적 안전하다고 볼 수 있습니다. 이 기준을 초과할 경우, 향후 경매나 매각 시 보증금을 일부 돌려받지 못할 가능성이 높습니다.
많이 하는 질문
Q. 등기부등본 무료 열람이 가능한가요?
무료 열람은 불가능합니다. 인터넷등기소 기준으로 등기부등본 열람 700원, 발급 1,000원의 비용이 발생합니다.
Q. 내가 열람한 기록을 집주인이 알 수 있나요?
알 수 없습니다. 등기부등본은 누구나 열람할 수 있는 공적 장부이기 때문에 누구든지 열람할 수 있으며, 타인이 내 열람 기록을 조회할 수 없습니다.
오늘은 등기부등본 발급방법과 부동산 계약 전 체크해야 할 사항에 대해 살펴봤습니다. 등기부등본 확인만으로 모든 위험을 막을 수 있는 건 아니기 때문에, 전세보증보험과 같은 안전장치를 함께 준비하는 것이 보다 확실한 방법입니다. 최근 월세 사기도 증가하고 있는데 월세 역시 보증보험 가입이 가능하니, 미리 대비하는 것이 좋습니다.